洛阳楼市：市场量价，2024年宽松政策持续稳固
在刚刚过去的2024年开年，洛阳市人民政府办公室发布《关于印发洛阳市进一步促进平稳健康发展若干措施的通知》，主要强调继续执行、加大支持、以奖代补开展特惠活动、降低住房交易，执行“”、调整优化住房政策、支持开展代建团购、推进多元化安置、推广“带押过户”等十条内容，政策内容多为2023年政策内容的延续与升级，预期2024年，全年洛阳依然会是相对宽松的政策环境，来保障市场平稳健康发展。
2023年，洛阳市区成交151.64万㎡，同比下滑12%，成交9577元/㎡，同比下滑1%。市场信心不足，量价，分看，成交集中在上半年月均去化约18万㎡，下半年动力不足，原本挤压需求提前释放，月均去化约7万㎡，市场整体增长乏力，对点状刺激依赖性强。
2023年，洛阳市政策出台相对密集，且分月度来看，持续加码。从市场反馈来看，针对居民端政策支持，市场反应相对明显，针对企业端金融扶持政策，则需要通过长效机制运营，渗透达成良性循环。其中居民信贷端支持持续加码，降首付、降利率、等利好接连落地，合力减轻居民压力、扩大加杠杆空间，助力需求释放。
主要包括五方面：第一，落地“”；第二，调降下限；第三，动态调节下限，调降房贷利率下限；第四，落实存量房贷，减轻居民负债压力；第五，降息，3月27日、9月15日分别全面降准0.25个百分点，6月20日下调1年期10bp至3.55%，调降5年期以上lpr利率10bp至4.2%，8月20日单边调降1年期lpr利率10bp至3. 45%。
不过居民增长仍然乏力，显示居民加杠杆意愿赢弱。4月、7月居民中长期贷款两度，11月居民新增中长期贷款2331亿元，在去年疫情期基数偏低的情况下，同比仅多增228亿元，此外，全年新增中长期贷款占境内贷款比重仍处在相对低位。
表：2023年洛阳市核心政策梳理
资料来源：cric整理
2023年，洛阳市场成交规模低位运行，量价。同时贡献集中在上半年，上半年成交占比全年67%以上。后半年增长动力不足，月度虽保持相对稳定，但是处于绝对地位，月均不足8万㎡。
具体数据表现：2023年全年市场新增供应81.15万㎡，同比下滑45%；成交151.64万㎡，同比下滑12%；成交9577元/㎡，同比下滑1%。
从供应数据看，一方面是22年市场摘地以平台公司为主，从拿地到开发相对较长，导致市场整体供应节奏放缓；另一方面，目前市场主力在售项目以去现有库存为主要任务，以销定产，平衡企业经营问题。
从成交数据看，规模下滑12%。2022年年末收尾阶段，疫情全面放开，市场挤压需求有了一定的释放，所以2022年在四季度年尾市场成交有所翻转；2023年有所不同的是，在年尾冲刺阶段，反而成交哑火，一方面是客户观望情绪浓厚，另一方面是市场主力在售项目在经历国庆双节冲刺营销之后，营销政策略显平庸，单点项目单政策难以促动当下客户成交。另外成交整体下滑，据实际调研，阶段性项目下调均价幅度在500-1500元/㎡不等。
数据来源：cric2020
2023年，洛阳市区成交产品以100-120㎡为主，其次为120-140㎡套数占比分别为 34%、26%。
拉长看，洛阳主力成交产品面积段有扩大的趋势，一方面表现为100㎡以下产品成交比例从2018年的24%下滑至2023年的14%；另一方面140-180㎡改善产品成交比例从 2018年的16%上涨至2023年的20%，改善客户的稳定性相对更强。
数据来源：cric2020
截止到2023年底，洛阳市区取证存量314.30万㎡，虽然规模有所下滑，但是没有带来去化的较大改变，当下库存压力依然相对较大，而库存的下调更多是市场因素表现出来的“供小于求”，不断的消耗库存，库存基数下滑；另一方面成交呈现下滑的趋势，导致去化长期居于高位，健康水平线之上。
数据来源：cric2020
2023年洛阳整体开盘项目数量呈现个位数，一方面是新项目较少，另一方面是多采用平销方式促进月度去化。全年开盘中去化率最高项目为同晟建业龙城，其由国企河南铁建投旗下同晟置业独资开发，品牌安全性强，同时项目位置优渥，配套完善，叠加改善产品配置，取得相对比较良好的去化效果。
从顺销项目监控周度认购访交数据来看，市场访交持续下滑，仅在节点期间，比如五一、国庆、元旦等促销大季表现有所翻转。2023年，市场主力在售项目单盘单周来访55组，成交3-5套，均同比下滑。
数据来源：cric2020
按照洛阳市区2023年度国有建设用地供应计划，计划出让土地总计约21869.9亩，其中住宅用地约6559亩，占地437.29万㎡，2023年，全年供应涉宅占地86.83万㎡，供应完成率约为20%，整体供应完成率不高，同时近两年洛阳动态调整库存，一级市场供求规模大幅下调，相比2019年高峰期，缩减60%以上。
数据来源：cric2020
拉长看，2023年仅一宗民企地块产生溢价，溢价率为7.44%，另外除了3宗平台公司溢价摘地之外，其余基本为0溢价成交。典型企业回归城市核心区域核心板块的决心较强，整体抗风险能力较强。同时反馈到二级市场层面，核心地块开发改善产品的概率较大，整体引导市场向改善过渡。
数据来源：cric2020
数据来源：cric调研
房企篇：房企格局稳定 多企业单盘支撑全年业绩
从全年房企销售业绩榜来看，top15房企累计实现销售业绩约104.96亿，整体设计项目约 45个，联合市占率约71%。其top4房企碧桂园、建业集团、绿都地产及佳兆业占绝对优势，累计实现销售额约59.31亿，整体市占率约40%。
聚焦项目榜，上榜项目的开发企业也以top15房企为主。伴随着万科春华西园甲第、绿都中梁河风雅叙、碧桂园玖玺台、绿都凤启开元以及碧桂园凤凰湾等项目货值出清殆尽，2024年预计上榜房企及项目将出现新一轮的调整，期待新的房企及新项目入围亮相。
而典型三四线城市，洛阳同样符合其异动特征，成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，降无可降，预期总体成交平稳过渡，脉冲式现象相对较多。
来源：克而瑞河南区域
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