[摘要] 近日,市房管局接到一位市民的投诉,她通过中介买房子,交了12万元购房首付款之后,却可能面临竹篮打水一场空的结局。
近日，市房管局接到一位市民的投诉，她通过子，交了12万元款之后，却可能面临竹篮打水一场空的结局。
如今，二手房已经成为市民圆住房梦的一个重要渠道，但交易过程中如果忽视细节，也有可能存在风险，《洛阳晚报》记者针对其中常见的陷阱咨询相关部门并进行整理，希望您别再花钱买教训了。
陷阱一
仍有贷款 先解押再过户
●案例：谢女士一家想住房条件，选定了洛龙区一套二手房，经过中介公司与房东多次协商、看房，终于敲定了购房事宜。总50多万元，由于该房屋尚在抵押贷款中，于是约定由谢女士先行支付29万元购房款将房屋解押，然后进行过户。
随后，谢女士按照约定先支付了12万元。年后当谢女士联系房东要求支付完17万元解押余款时，房东提出，由于首付款他已挪作他用，谢女士需要再交29万元解押款后，房子才能进行交易。此时，谢女士才意识到了问题的严重性，说不定就要鸡飞蛋打了，于是投诉到了市房管部门。
●提醒：市房管局有关负责人提醒，有抵押的房产不得办理，必须注销抵押后才能网签。如果出卖人能自行将抵押担保的贷款余额偿还完毕并解除抵押，则对买受人而言，该交易就基本没有风险，但在生活中，出卖人常常提出借助买受人支付的来偿还银行剩余的抵押贷款，这对买受人而言就存在一个风险：出卖人将首付款挪作他用导致不能解押，或者出卖人将解押后的给第三人，都会导致买受人无法取得房屋，合同目的无法实现，且通过诉讼追偿首付款存在较长的诉讼，买受人会比较被动。
建议买受人购买没有贷款抵押的房屋，或者由出卖人自行出资解押后再行购买。
陷阱二
付完房款，才知道房子被查封了
●案例：王先生在中介公司选中一套二手房，遂将购房款50万元一次性给付卖方。在办理过户时，房管部门工作人员告知他，前一天，其所购房产因卖房人涉及法律诉讼而被法院查封，无法转移登记。王先生联系卖房人，却始终联系不上。王先生索款将经历漫长的诉讼，追回全款有很大难度。
●提醒：在签订前，购房者应要求卖房者配合先到房管部门查明所售物业的权属情况，通过法院司法公开平台，查询人有无涉及诉讼。在未明确该房产的抵押查封情况下，应谨慎支付购房款。
同时，购房者可以和出卖人在市行政服务大厅房屋交易窗口申请，按照资金监管程序，手续办理完成后，所监管资金结转给卖房人。
另外，购房者还可以在签合同时，要求出卖人对房屋的状况进行书面保证，并设立相应的违约条款，保障购房者的权利。
陷阱三
房子没买成，不退了
●案例：生通过某看中老城区春都路一套二手房，在缴纳了和服务费后，因为房东的问题导致交易没有完成。赵先生要求退还中介费和服务费时却遭到拒绝。
●提醒：目前通常会让买受人签订由中介公司提供的合同，通常来说，中介公司为了自身利益，在合同中会规避自身承担的风险，因此不会轻易退还。因此在签订合同的时候，中介费的数额、缴纳方式、能不能退还等问题都应该写进合同里面。目前，我市房管部门已制订了房屋承购委托协议、委托协议、房产买卖合同的制式文本，内容涵盖委托人具体信息、房屋具体信息、相关要求、服务内容、需要代办事项、收费标准、相关办理事项、交易过错责任划分等具体内容。以上格式文本可从市房管局官方网站下载。
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送上购房“宝典”帮您减小风险
市房管局有关负责人专门整理了一份的“宝典”，想买房的您不妨看看。
1 购房款要打到专用账户
《洛阳市存量房网上签约和存量房交易结算暂行办法》规定，交易资金不要交给公司，而应通过市房管局在银行开设的资金监管专用账户进行划转。这种交易资金由第三方托管的方式可大限度地保障交易资金安全，防止房地产中介公司挪用或侵占购房款。
2 选择证照齐全的公司
正规的公司应具有、备案证书、税务登记证、机构代码证和人执业证。在签订委托合同前，市民一定要查看房地产中介公司上述证照是否齐全。
此外，购房者还要查看所要购买的房产是否证件齐全，产权上的产权人与卖房人是否一致。根据现行要求，都具备才能正常交易和办理不动产登记证；对“”等国家不允许上市交易的房屋不要购买，否则无法过户。
3 和机构签订合同要慎重
购房者在和公司签订书面合同时，可以要求对方采用制式合同文本，以避免一些中介机构使用自制格式合同，设置一些不利于购房者的条款，规避责任和义务。同时，要对合同条款仔细研读，涉及权责的条款一定要明确，买卖双方提出的要求，且双方同意的，一定要写在合同条款里。
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