[摘要] 政府对房地产政策开始转向，从地方政府自行“救市”，变为中央政府托市。3月30日，央行与财政部等部委联合行动，分别从金融和财税角度提出了支持房地产的“新政”。
房地产新政刺激了谁
政府对房地产政策开始转向，从地方政府自行“救市”，变为中央政府托市。3月30日，央行与财政部等部委联合行动，分别从金融和财税角度提出了支持房地产的“新政”。
央行、住建部与银监会政策是，重点支持贷款需求，对于的二套房，首付比例降至40%；对于公积金贷款的二套房，首付比例降到30%。财政部政策是，购买2年及以上非对外销售的，按照其卖房收入减去价款后的差额征收营业税；2年及以上普通住房对外销售的，免征营业税。
一日之内同时推出针对消费性住房的金融和财税政策，中央政府意在刺激房地产消费需求，进而带动和销售。这是本届政府首次利用组合拳刺激房地产需求，显示管理当局对宏观调控的淡定已经不复存在，试图回到通过房地产拉动经济增长的老路。这样做期望达到两个目的，一是稳增长，二是有助化解地方债务困境。
在整体经济下行趋势背景下，拉动房地产需求，是政府管理总需求简单的办法。去年以来，各地纷纷放弃政策，通过自救方式来刺激本地。虽然销售状况有所改变，但市场活跃状况难以持续，国家统计局新的2月房地产数据显示，70个大中城市中，与去年同月相比，和下降的城市有69个，持平的城市有1个。与上月相比，新房价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个，持平的城市有2个。二手房价格下降的城市有61个，上涨的城市有5个，持平的城市有4个。
从成交量看，70个大中城市新建2月份销量比上月减少近10万套。销售量和价格下降可以解释为有春节淡季因素，但另一个事实则从侧面说明问题。国家统计局分析认为，尽管一、2月份新建商品住宅成交量回落较多，但部分在春节期间迎来了潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所放大。
这个事实反映出这样的逻辑，一是流动人口影响一、二线房地产销售，二是房地产需求主要是消费性需求，而非投资性需求。正是这样的逻辑引发了政策选择，即支持消费性住房需求，包括支持需求。
显然，3月30日推出的房地产新政对于消费性住房购买者是利好，因而短期内市场或有所活跃，但由于房价下跌，也会对消费者心理产生影响，因为改善性需求对价格相对敏感。当然，从政府调控角度看，放松对管制，是一件好事情，让房地产终回归市场规律，这是必然的趋势。
不过切不可认为，房地产政策出现转向，就会触底。
目前政策仍属于放松管制，而非强刺激政策。此前一系列房地产目的在于抑制房价涨速过快，避免市场。现在则是看到房地产长周期拐点已经出现，期望通过放松管制来稳定市场预期，加快速度，进而带动。今年1-2月，全部房地产投资增速为10.4%，与增速一起回落0.1个百分点。房地产投资增速与2014同期的19.3%相比，下降近一半。而购置面积增速在2015年1-2月急剧下降至负31.7%，显示不看好后市。
由于经济周期、货币周期和人口周期叠加，性需求大幅减少，再加上股市赚钱效应，股市与房地产的跷跷板特点更为突出，因而未来房地产的稳定与增长，只能依靠消费性需求。
影响住房消费需求的因素包括收入、利率、税收和预期等，在投资者放弃住房投资，经济通缩压力日显背景下，消费性需求不会因为新政而出现爆发式增长，而在预期下，需求者可能出现既买，又卖旧房的行为模式。
以，促投资为目的的房地产新政，只能对消费性需求带来短期利好，并不会带来的反转。而从房地产新政的药方看，政府对的认识是清楚的，因而目前出台的政策，只是稳增长的权宜之计。
还是那就话，不出清，经济就不会见底，只有政策用尽了，房价才有见底可能。（刘杉，经济学博士、中华工商时报副总编辑）
中央接二连三发救市文件 楼市到底怎么了？
继27日国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进平稳健康发展的通知》后，今日央行、住建部和银监会联合发布《关于个人住房有关问题的通知》；随后财政部发布《财政部国家税务总局关于调整政策的通知》。
国土部和住建部文件提到，对于住房供应明显偏多的市、县，或在建规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
三部委文件提到，要支持居民购买普通自住房，购买二套房的家庭，首付比率低降至4成；用的家庭，首付比率低降至2成，二套房首付比率低降至3成。
住建部文件提到，个人将购买2年以上（含2年）的对外销售免征营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买的价款后的差额征收营业税。
中央在沉默一年多后，接二连三发布房地产相关文件，不禁要问，中国楼市到底怎么了？
数据显示，今年1-2月份，市场总体来说还是延续了去年的一个态势，、销售额、的购置面积、的开工面积继续回落，待售面积继续增加。70个大中城市除个别城市以外，房价无论是环比还是同比，绝大多数都是下降的，这说明咱们的市场还是比较低迷的。
房地产资深观察人士分析称，中国楼市已连续10个月下滑，部分三甚至已没有成交量，或许正是中央层面决心再度维稳房地产的原因。
同时，据权威人士透露，今年以来，国家多个智囊团已多次到地方调研楼市形势，尤其是摸底三的。“过年时我们就被要求回乡了解房价走势、出让情况、地方财政所受影响等方面。”
此外，除智囊团下到各省市调研，两会前各县市相关负责人也分别被叫至住建部报告当地情况。”上述人士介绍。
中原地产市场总监张大伟则表示，公积金历来是房地产微调的先期部队，虽然涉及人群面不及普遍政策，但却预示着未来的政策取向。
独立房地产专家谢逸枫则直接指出，“2015，中国经济自2012年以来困难的一年，面临巨大的经济结构调整风险。事实证明，一旦房地产稳不住，经济必无法稳定，这就是中央启动新一轮楼市刺激政策的导火线。”
目前摆在中央与地方政府面前的楼市困难有六条：一是天量库存；二是区域分化严重；三是房企资金承压；四是门槛高；五是；六是住房需求断层。
谢逸枫表示，今年中国主要集中表现以下六个特点：市场指标增速下降、区域分化严重加剧、楼市刺激政策持续、平格平稳过渡、拉长库存消化周期、住房新增刚需逐萎缩。
谢逸枫分析，从短期内刺激经济增长、为结构性改革赢得时间的角度看，央行将出台更加宽松的货币政策，、可期。
因此，中央较为宽松的政策态度预示着未来货币政策宽松化调整，将继2009年后再度步入较为宽松的金融环境。
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